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Ihre Rechte und Pflichten als Mieter

Der Vermieter hält die Kaution zurück, wann kann die Auszahlung gefordert werden?

Vermieter behaupten oft, sie seien berechtigt, einen Betrag der Kautionssumme zur Sicherheit für noch ausstehende Betriebkostenabrechnungen einzubehalten. Zum Teil wird auf ein Urteil des OLG Hamburg verwiesen (OLG Hamburg, NJW-RR 1988, S. 651 an). Dies ist nicht zulässig! Das Hamburger Urteil bezieht sich auf den Fall, in dem der Vermieter ohne Verschulden nicht in der Lage war, die Betriebskosten abzurechnen. Also nur dann, wenn ihn externe Gründe an der Abrechnung hindern, darf er danach die Kaution vorerst zurückbehalten. Verweisen Sie auf das des LG Berlin (63 S 150/98):

"Vermieter sind nicht berechtigt, die von ihrem Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses gezahlte Kaution nach Auszug aus der Wohnung für mögliche Nachzahlungen noch nicht abgerechneter Betriebskosten zurückzubehalten, weil zum einen in der Höhe der Kaution Betriebskosten nicht enthalten sind und zum anderen Kautionen unverhältnismäßig lange noch vom Vermieter zurückbehalten werden könnten."

 
Nach Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter ein Recht auf Auszahlung der Kaution und/oder Rückgabe der Bürgschaftsurkunde, wenn die Kaution durch eine Bürgschaft geleistet wurde.

Der Vermieter hat eine Frist, in der er prüfen kann, ob ihm noch Ansprüche zustehen. Die Länge der Frist hängt von den individuellen Umständen ab, beträgt aber nach der herrschender Rechtsprechung maximal 6 Monate.
Hat der Vermieter die Wohnung vorbehaltlos abgenommen, ist die Mietsicherheit unverzüglich herauszugeben.

Achtung: Der Mieter hat nicht das Recht, vor Fälligkeit des Anspruchs auf Kautionsrückzahlung Mietzahlungen oder Mietrückstände mit der Kaution zu verrechnen! Der Vermieter kann dann Zahlungsklage erheben.

Schönheitsreparaturen - Welche Rechte und Pflichten hat der Mieter?

Grundsatz: Grundgedanke der Schönheitsreparaturen ist es, den Zustand der Mietsache zu erhalten. Jeder Vermieter will sein Objekt in dem Zustand wieder bekommen, wie er es hingegeben hat. Der Mieter ist daher verpflichtet, entsprechend der Abnutzung regelmäßig zu renovieren. Die üblicherweise verwendete Vertragsklausel lautet:

• Küche und Bad alle 3 Jahre
• Wohn- und Schlafräume alle 5 Jahre
• Nebenräume alle 7 Jahre

Was gilt beim Auszug aus der Wohnung?

Einzelheiten der Pflichten des Mieters ergeben sich aus dem Mietvertrag. Üblicherweise wird die oben genannte Zeit-Klausel verwendet. Klauseln, die den Mieter stärker belasten sind unwirksam. Der Vermieter kann vom Mieter nicht verlangen, die vollen Kosten für eine Neurenovierung zu übernehmen, wenn der Mieter z.B. nach nur einem Jahr Mietzeit wieder auszieht und nicht selbst renoviert hat. Der Vermieter darf nur den Anteil der "Verwohnung" forden.

Geht man also von der oben genannten durchscnittlichen Renovierungspflicht nach 5 Jahren aus, so muss der Mieter nach einem Jahr nur 20 Prozent der geschätzten bzw. tatsächlich angefallenen Kosten tragen. Alternativ kann der Mieter immer selbst renoviern oder renovieren lassen. Er muss keinen Malerbetrieb beauftragen, es genügt Eigenarbeit, die dann aber "fachgerecht" sein muss.

Bei Auszug immer renovieren?

Oft findet sich in Mietveträgen eine Klausel, wonach der Mieter verpflichtet sein soll, bei Auszug immer zu renovieren. Diese Klausel ist aber unwirksam: Wer tatsächlich den Fristenplan eingehalten hat, also regelmässig renoviert hat, darf am Ende der Mietzeit nicht auch noch zur Endrenovierung verpflichtet werden. In einer Entscheidung des Landgerichts Frankfurt (AZ: 2/17 S 340/99) wird darauf hingewiesen, dass mietvertragliche Regelungen dieser Art unwirksam sind.

Ein Mieter ist damit nicht verpflichtet, die Wohnung am Ende der Mietzeit im neu hergerichteten Zustand zurückgeben, wenn er den Fristenplan eingehalten hat. Will der Vermieter die Wohnung neu renoviert weitervermieten, muss er die Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchführen lassen.

Vermieter wortbrüchig, Beweisnot?

Häufiger Fall ist auch Folgender: Der Mieter übernimmt die Wohnung unrenoviert. Im Formular-Vertrag steht die besagte Zeit-Formel, wonach die Schönheitreparaturen laufend bzw. spätestens beim Auszug auszuführen sind. Den Vertrag hat der Mieter aber nicht ordentlich gelesen. Er verlässt sich zudem auf die Aussage des Vermieters, er müsse bei Auszug natürlich auch nicht renovieren.

Ergebnis: Das "Zugeständnis" des Vermieters war zwar wirksam, aber der Mieter wird in aller Regel nicht beweisen können, dass die Regelung des schriftlichen Mietvertrages mündlich abgeändert wurde. Deshalb immer vorher auf die Regelungen des Vetrages achten und gegebenenfalls auf einen schriftlichen Vermerk im Mietvertrag bestehen.

Schönheitsreparatur oder Instandsetzung?

Der Mieter muss nur die oben genannten vertraglich vereinbarten Schönheitsreparaturen ausführen und Schäden zu beseitigen. Er ist nicht verpflichtet, die vermietete Sache an sich zu erneuern (Instandsetzung).

Typisches Beispiel sind mitvermietete Teppichböden. Hat der Mieter eine Wohnung mit Teppichbelag angemietet, dann ist der Teppich Teil der Mietsache. Der normale Verschleiss ist vom Vermieter zu beheben, nicht vom Mieter! Darauf hat der Mieter sogar einen Anspruch. Denn im Gegenzug kann der Vermieter für bessere Austattung auch einen höheren Mietpreis verlangen.

Einbauten: Entfernen oder in der Wohnung lassen?

Die Rückgabe der Mietsache erfolgt in der Regel durch Übergabe der geräumten und besenreinen Wohnung. Der Mieter ist insbesondere gehalten, alle Einrichtungsgegenstände und Einbauten zu entfernen. Tut er dies nicht, so kann der Vermieter weiterhin Miete verlangen und unter Umständen weitere Schadensersatzansprüche geltend machen.

Umstritten ist immer wieder, was passiert, wenn der Mieter einzelne Gegenstände nicht entfernt hat - zum Beispiel alte Möbel oder sonstige Einrichtungsgegenstände. Grundsätzlich darf der Vermieter alte Gegenstände des Mieters nicht selbst entsorgen, er würde sich sonst schadensersatzpflichtig machen. Im Zweifel muss daher von einer nicht geräumten Wohnung ausgegangen werden. Sind es nur wenige Gegenstände, so kann es dem Vermieter im Rahmen der Schadenminderungspflicht obliegen, diese selbst zu entfernen und einzulagern, natürlich auf Kosten des Mieters.

Wann genau man von einer nicht geräumten Wohnung zu sprechen hat und wann der Vermieter Reste "entsorgen" muss oder kann generell nicht gesagt werden.

Die Rechtssprechung ist sehr vom konkreten Einzelfall geprägt. Um jeglichen Ärger zu vermeiden sollten beim Auszug daher wirklich alle Sachen mitgenommen oder das Verbleiben von Einbauten wie Einbauschränken oder Hochbetten mit dem Vermieter geklärt und schriftlich in einem Übergabeprotokoll vermerkt werden. Denn im Streifalle muss der Mieter die ordnungsgemäße Räumung und Übergabe vor Gericht beweisen.

Achtung: Vereinbarungen zwischen Vor-/Nachmieter gelten nicht im Verhältnis zum Vermieter! Wer Einbauten vom Vormieter übernimmt, kann sich später nicht darauf berufen, diese nicht selbst eingebaut zu haben. Der Vermieter kann die Entferung verlangen.

Autor: Rechtsanwalt Fritjof Stielow (Berlin)